الإسكان.. شراء حق الانتفاع للأراضي المطورة

المقال

ما أشار إليه سمو أمين منطقة الرياض بعد تدشينه أعمال معرض الرياض للعقارات والتطوير العمراني الأسبوع الماضي من أن المخططات المعتمدة في العاصمة الرياض تكفي لبناء ستة ملايين وحدة سكنية، أي سبعة أضعاف الوحدات السكنية القائمة حالياً في مدينة الرياض، يكشف في الواقع جانباً من التركيبة المعقدة لقطاع الإسكان ليس في العاصمة الرياض فقط، وإنما في معظم المدن بالمملكة وبالذات الكبرى والرئيسية منها، فبالإضافة إلى وجود شح في العرض وارتفاع في القيمة لمنتجات هذا القطاع من الوحدات السكنية بمختلف أنواعها، هناك نمو وازدياد في الحاجة لتلك الوحدات وضعف في القدرة على تحمل تكاليف تمويل امتلاكها.
إن أمام قطاع الإسكان أولويتين أساسيتين، الأولى زيادة معدل العرض من الوحدات السكنية لتلبية احتياج المواطنين والمقيمين من هذه الخدمة، والثانية هي رفع نسبة تملك المواطنين للمساكن لتصل للرقم الذي تستهدفه خطط التنمية وهو ثمانون في المائة، وبلا شك أن أولوية المرحلة الحالية لمشكلة الإسكان القائمة هي سد الاحتياج من الوحدات المطلوبة من فيلات وشقق سكنية فالتركيز على هذه الأولوية لا يحقق فقط تلبية الحاجة، وإنما يسهم كذلك في خفض الأسعار من خلال إيجاد توازن بين العرض والطلب في السوق المحلية، وبالتالي يؤدي إلى إيجاد المناخ لإمكانية امتلاك المواطنين للمساكن بما يتوافق مع قدراتهم المالية، إلا أن زيادة معدل العرض للوحدات السكنية يواجه صعوبة في إمكانية تحقيقه نتيجة الارتفاع الفاحش في أسعار الأراضي السكنية المتوفر لها شبكة المرافق العامة والتي يحجم ملاكها عن عرضها للبيع ويفضلون الاحتفاظ بها إلى أن تصل القيمة ذروتها، وبسبب كذلك شح مصادر التمويل وارتفاع تكاليف التجاري منها بقدر لا يتواءم والدخل لنسبة عالية من المواطنين، من ثم يبدو أن ما من أمل يلوح في الأفق لهذه القضية سوى البحث عن أراض خام حكومية وضخ موارد مالية ضخمة لتطويرها بشبكة المرافق والخدمات العامة إلى الانتهاء بعملية تمويل بناء الوحدات السكنية على القطع السكنية في تلك الأراضي بعد تطويرها وهذا البديل هو بلا شك خيار باهظ التكاليف من الناحية المالية، ومؤد إلى إطالة أمد المشكلة زمنياً وضعيف في كفاءته التنموية بسبب صرف اهتمامه عن مساحات شاسعة من الأراضي المطورة القائمة حالياً وغير المستغلة لسنوات عديدة في مدن وقرى المملكة.
نعلم أن هناك من نادى بإيجاد عوامل تؤدي للضغط على ملاك الأراضي المشمولة بشبكة المرافق العامة وغير المستفاد منها حالياً لاستثمارها بإقامة مساكن عليها أو بيعها ليتم تداولها في السوق عبر جباية الزكاة على تلك الأراضي أو نحوها من الإجراءات الأخرى، وهي مقترحات تقفز مباشرة إلى حلول تنطوي على اختلاف في أطر تطبيقها، وتباين في إمكانية تبنيها، فكان الأجدر عوضاً عن ذلك أن يتم طرح واختبار حوافز تستلهم من رحم المشكلة وعناصرها لا من خارجها يمكن أن تؤدي إلى حلول تعالج جوانب مستعصية في مواجهة هذه القضية، ومنها على سبيل المثال ما يمكن طرحه هنا، وهو شراء حق الانتفاع للأراضي المطورة العائدة لبعض المواطنين المشمولة بشبكة المرافق الأساسية من سفلتة وكهرباء ومياه، غير المستغلة في الوقت الحاضر، وذلك لفترة معينة من السنوات تتراوح ما بين عشرة إلى خمسة عشر عاماً، من خلال برنامج خاص بذلك في وزارة الإسكان الجهة المعنية بهذا القطاع، مقابل بناء وحدات سكنية اقتصادية على تلك الأراضي، تؤول لمالك الأرض بعد انتهاء مدة سنوات الانتفاع منها، تقوم وزارة الإسكان خلال مدة الانتفاع تلك بتأجيرها على الأسر السعودية التي لا تمتلك مسكناً بقيمة لا تتجاوز ثلاثين في المائة من دخل عائلها واقتطاع ذلك من راتبه الشهري، فمن خلال هذا الحافز الذي ستقبل به نسبه معينة من ملاك تلك الأراضي حتى ولو كانت قليلة، حيث في مدينة ضخمة مثل الرياض لا يحتاج هذا البرنامج إلى أكثر من تسعة في المائة من أراضيها المطورة غير المستغلة، سيمكن توفير تكاليف الإنفاق على شبكة مرافق عامة جديدة والاستفادة من الأراضي السكنية الحالية المطورة على نحو أكثر كفاءة، وإلغاء الحاجة بنسبة عالية لأراض خام إضافية، ورفع معدل العرض للوحدات السكنية في سوق الإسكان بما يفضي إلى التوازن بين العرض والطلب للوحدات السكنية، وبالتالي انخفاض اسعار تلك الوحدات على المدى القصير والمتوسط لتصل إلى قيمها الفعلية التي تتيح لمتوسطي الدخل وربما منخفضي الدخل أيضاً من المواطنين امتلاكها.