الدعم الذي تتلقاه هيئة الإسكان لن يحل المشكلة لأنه يخلق سكناً لا يتوافق مع الحاجات

دعا إلى الاستفادة من خبرات الشركات العقارية العالمية لخفض تكاليف الإنشاء للمسكن.. في دراسة واسعة للدكتور العجلان:

دراسة أعدها: الدكتور محمد بن عبدالله العجلان
عند النظر إلى جميع القرارات التي اتخذت من قبل الجهات المعنية والتي تتعلق بتملك السكن للمواطن نجدها في الواقع تعالج جزءا بسيطا من المشكلة ولا تقضي عليها ، فهي بالتأكيد مهدئات موقتة ولن تعالج المشكلة الحقيقية في تملك المواطن للسكن خلال العقدين القادمين ، لأن تملك المواطن للسكن يحتاج إلى قرارات جريئة وتأخذ في الاعتبار نظرة إستراتيجية طويلة الأجل لكي نستطيع أن نحل تلك المشكلة للأبد وليس فقط مهدئات تنتهي بانتهاء مفعولها.
فنسبة التملك للمسكن لدى المواطن السعودي تعد متدنية جدا بالمقارنة مع الكثير من الدول وحسب تقرير للأهلي كابيتال أن يرتفع إجمالي حجم الطلب على المساكن إلى أكثر من 1.3 مليون وحدة سكنية في العام 2015 م ، وهو ما يمثل الحاجة إلى 190.000 وحدة في السنة على مدى السنوات السبع القادمة وهذا يتطلب الكثير من المشاريع التطويرية للمساكن ليتوافق الطلب مع العرض ، وكما هو معلوم أن الكثير من المواطنين يدفعون سنويا مبالغ ضخمة من الدخل السنوي على إيجار المنزل وهذا يشكل عبئا كبير على المواطن ويستنزف من دخلة السنوي الشيء الكثير.
وبالرغم من الكثير من الحلول لمعالجة تلك المشكلة ومنها إنفاق الدولة أكثر من 145 مليار ريال من خلال صندوق التمنية العقاري حتى وصل عدد المستفيدين إلى أكثر من 500 ألف مواطن ولكن المشكلة مازالت قائمة وحتى لو تم رفع الفرض إلى 500 ألف كما يطالب الكثير فلن نحل مشكلة الإسكان ، و تشير الإحصائيات إلى أن عدد المتقدمين على الصندوق حاليا أكثر من 450 ألف متقدم ينتظرون دورهم في الصندوق وبالرغم من أن الدولة مشكورة قد رفعت رأس مال الصندوق في الفترة الأخيرة إلا أن المشكلة ما زالت أيضا موجودة ويحتاج الصندوق برأسماله الحالي إلى أكثر من 30 سنة لتلبية الطلبات الحالية فقط غير المتقدمين في المستقبل وخصوصاً بعد إلغاء شرط تملك الأرض عند التقديم وفتح التقديم الالكتروني ، فلك أن تتخيل كم عدد المتقدمين لقرض صندوق التمنية العقاري ، وإذا ما علم أن 70% من سكان المملكة اقل من 30 سنة فمن المتوقع أن يكون السكن هو التحدي القادم ولابد من ايجاد الحلول الفورية والتي تخفف التراكمات المستقبلية لسكان المملكة.
صندوق التنمية العقاري والهيئة العامة للإسكان هما مجرد مسكنات للمشكلة ولن يعالجا المشكلة بشكل نهائي
إضافة إلى ذلك فإن الحلول التي تقدمها الدولة عن طريق الهيئة العامة للإسكان لن تحل المشكلة وفيها الكثير من التعقيدات والشكاوى الكثيرة من المواطنين عن آلية التوزيع وكذلك عن جودة البناء ، فعلى سبيل المثال عشرات المليارات التي تُصرف للهيئة العامة للإسكان غير مجدية ، وهي مبالغ ضخمة في غير محلها فكان من الأولى استغلال تلك المبالغ لإخراج منتج عقاري مناسب يتوافق مع رغبات السوق ويحقق الأهداف المنشودة ، فمع كل التقدير للهيئة العامة للإسكان فإن الكثير من المساكن لا تلبي الحاجة وكان من المفترض أن نخرج من البيروقراطية وإعطاء الخبز لخبازه كما يقول المثل ، نحتاج إلى شركات التطوير العالمية لإخراج هذا المنتج.
المملكة العربية السعودية مترامية الأطراف ولدى الحكومة الكثير من الأراضي غير المستخدمة والتي من الممكن استخدامها لأغراض السكن حتى لو كانت خارج النطاق العمراني ، نحن في حاجة إلى أحياء متكاملة وليس فقط مساكن ، من الممكن أن يتم التعاون بين الحكومة من جهة والقطاع الخاص من جهة أخرى ممثلا في المؤسسات المالية وشركات التطوير العقاري لحل تلك المشكلة خلال 15 سنة القادمة ، بحيث تقدم الحكومة الأراضي بدون مقابل ولن يشكل هذا الإجراء أي عبء على الدولة ولن يستنزف من خزينة الدولة ريالا واحدا ويقوم القطاع الخاص بدوره هنا من خلال تطوير تلك الأراضي وبناء الوحدات السكنية عليها وهنا بالمناسبة نحتاج إلى الكثير من شركات التطوير العقاري الكبرى العالمية والمحلية لتقوم بهذا الدور وإذا ما تم استبعاد تكلفة الأرض باعتبار أن الحكومة قدمتها كمنحة فإن تكلفة الوحدات السكنية ستكون منخفضة علاوة على أن التخطيط لتلك الأحياء من خلال مكاتب استشارية عالمية متخصصة سيوفر الكثير في عملية البناء نظراً للخبرة التي تتمتع بها تلك الشركات العالمية في هذا المجال ، وبالتالي بالإمكان تقسيطها من خلال نظام الرهن العقاري على المواطن لمدة 15 سنة باستقطاع مبلغ بسيط من راتبه الشهري كما سيظهر من خلال المثال القادم.
حل مشكلة الإسكان خلال عقدين من الزمن وتطبيقها بشكل احترافي من خلال نظام إسكاني والتحول من نظام البناء التقليدي إلى العمل المؤسسي
آلية التنفيذ:
من خلال بعض الدراسات السوقية فإن أرضا خاما بمساحة 3 ملايين متر مربع على سبيل المثال من شأنها أن تخرج لنا بأكثر من 6 آلاف وحدة سكنية يتواجد فيها أكثر من 33 ألف نسمة باعتبار أن متوسط حجم الأسرة السعودية في الوقت الحاضر 5.62 أفراد ، وهذه الأرض سيتم تطويرها من قبل القطاع الخاص مع كامل البنية التحتية والخدمات المرافقة من منشآت تعليمية وصحية وخدمات عامة ومرافق رياضية وستكون تكلفة الوحدة السكنية الواحدة التي يتحملها المواطن قرابة 350 ألف ريال ويشمل ذلك المرافق التابعة لها التي سيتم تطويرها وليس فقط الوحدة السكنية المعدة لغرض السكن وبالتالي فإن المبلغ الذي سيتحمله المواطن هو فقط 350 ألف ريال (تكلفة المسكن) ، وتتحمل الحكومة تكلفة التمويل كبديل عن قرض صندوق التنمية العقاري وتصل تكلفة التمويل إلى 260 ألف ريال تقريبا ( باعتبار معدل الفائدة 5% بشكل ثابت سنوي لمدة 15 سنة) ، ويتم استقطاع مبلغ شهري من راتب المواطن لمدة 15 سنة بضمان المسكن ومن ثم تتحول ملكية المسكن بالكامل للمواطن وتقوم الحكومة بعدها بتقسيط تكلفة التمويل لمدة 15 سنة إضافية كما هو في قرض صندوق التنمية العقاري ولتصبح إجمالي المدة 30 سنة بدل عن 25 سنة لعدم إرهاق ميزانية المواطن الشهرية بقسطين في وقت واحد.
من الممكن أن يتم تطبيق هذا النظام من خلال نموذج يتم تعبئته من قبل المواطنين للحصول على المسكن يدوياً أو عن طريق الموقع الالكتروني ، وقيمة هذا النموذج 500 ريال مثلاً لكي يكون التقديم أكثر واقعية ، فلو تقدم 100.000 مواطن لكان هناك 50 مليون ريال كفيلة ببداية التخطيط للمشروع على 5 مراحل كل مرحلة تحتاج 30 شهرا ، ويتم بدء المشروع في مختلف مناطق المملكة وبالقرعة ولتكون المرحلة الأولى 20 ألف وحدة والثانية 30 ألفا وهكذا ، ويكون من شروط التقديم أن يكون سعودي الجنسية ومتزوجا ولم يسبق له أن اخذ قرضا من صندوق التنمية أو منحا حكومية ولا يمتلك منزلا.
الايجابيات:
• عدم صرف أموال طائلة في صندوق التنمية العقاري وللهيئة العامة للإسكان ومن ثم لا يكون هناك مردود ايجابي منها كما هو حادث الآن ، حيث أن المشكلة ستكون موجودة في ضل الوضع الراهن ما لم يكون هناك تعاون ما بين الحكومة والمؤسسات التمويلية وشركات التطوير العقاري والمواطن من جهة أخرى.
• القضاء على مشكلة الإسكان خلال 15 سنه تقريباً إذا ما تم تطبيق تلك الآلية التي فيها التعاون من جميع الأطراف المعنية.
• تحويل الطابع الفردي غير الاحترافي والمؤسساتي غير المتخصص لعملية البناء إلى عمل مؤسساتي احترافي متخصص يساهم في رقي المراكز الحضرية ويساعد في نمو وتطور البلد.
• تجهيز الأحياء السكنية بالبنية التحتية المتكاملة والتي ستوفر على الدولة الكثير من الوقت والجهد والتكلفة مثل (الماء والكهرباء والاتصالات والصرف الصحي وغيرها).
• إنشاء المؤسسات التعليمية والمنشآت الصحية المتكاملة والخدمات المرافقة لكل ضاحية مما يساهم في خلق الفرص والوظائف وتكامل التعاون بين القطاع الخاص والحكومة.
• إصباغ طابع الاحترافية للمساكن وسيكون لذلك أبعاد أمنية ايجابية كبيرة من خلال أسلوب البناء ونوعية الساكنين ومعرفة الأفراد داخل المجتمع.
• استقطاب الاستثمارات الأجنبية من خلال شركات التطوير ودعم اقتصاد البلد من خلال دعم القطاع الخاص وسينعكس ذلك على الاقتصاد الجزئي والكلي للمملكة.
• تحريك عجلة التمويل بين المصارف والمؤسسات التمويلية من جهة وبين القطاع الخاص والحكومة من جهة أخرى مما ينعكس إيجابا على القطاع المصرفي بشكل عام.
• تسديد الحكومة لتكلفة التمويل للمصارف ومؤسسات التمويل على شكل أقساط بدل من دفع المبلغ دفعة واحدة كما يحدث في صندوق التنمية العقاري أو المبالغ التي تُدفع عن طريق الهيئة العامة للإسكان مما يساهم في استثمار تلك المبالغ في جلب عوائد مستقبلية.
• إمكانية تملك السكن من قبل ذوي الدخل المتوسط والمنخفض خلال 15 سنة وهو لا يمثلون الشريحة الأكبر في المجتمع.