الاستثمار العقاري.. ومفاصل الاقتصاد

في العقار

الإشارات الأولى التي تصل إلى عيني أي مشاهد حينما ينظر إلى أي مدينة أو مكان في العالم تحدد مدى رقي هذا المكان من عدمه، وهي التي تحدد لي وللكثيرين من الذين يهتمون بالشأن العقاري نوعيه وصورة الاستثمار العقاري الموجود في هذا المكان أو ذاك.
فالأمكنة أو البلاد التي تفتقر إلى الاستثمار العقاري يصطبغ شكلها بصبغة الفقر والبؤس وفي المقابل تصطبغ المدن المهتمة به بالكثير من الحيوية والقوة والانتعاش.
فالمباني الحديثة والطرق المخططة والمساكن والمرافق المهيأة جميعها تعني أن ثمة أهمية للعقار توليها هذه الجهة أو تلك وتعني في الوقت نفسه أن شرايين الاقتصادي في تلك المنطقة تعمل بكفاءة وان هذه الشرايين تعمل على انتعاش الاقتصاد بكل صورة.
إن صورة المدن المهيأة بالمرافق الأساسية هي التي تقدم لكل شرائح المجتمع الدعوة للاستثمار، كما انها تقدم لهم الدعوة لزيارتها مما يسهم في تنشيط الاقتصاد فيها.
لكن الاستثمار في العقار لا يقف عند هذه الحدود التي ذكرتها فهو يتجاوزه إلى جوانب أخرى أكثر أهمية وأعماق فائدة.
فهو يساهم إلى جانب الدولة في حل واحدة من أكثر المشكلات الاجتماعية في العالم ألا وهي مشكلة الإنسان، فالاستثمار في العقار يقدم للناس سلعة ضرورية لا غنى عنها. هذه السلعة هي المسكن الذي يتربع في قمة الحاجات الضرورية للإنسان فهو ضرورة كما أن الأكل والشرب والملبس ضرورات أساسية.
من هنا تأتي أهمية الاستثمار العقاري في كل دول العالم في حل مشكلة السكن. علاوة على ذلك فإن الاستثمار العقاري يسهم ويساعد في الأنشطة الاقتصادية الأخرى، فهو يحقق أعلى توظيف ممكن لموارد المجتمع البشرية وبالتالي يعمل على القضاء على البطالة وما تسببه من مشاكل اجتماعية معروفة، وهو بذلك يسهم في تحقيق الاستقرار والتقدم لكل مجتمع.
ليس هذا فقط بل يعمل الاستثمار العقاري على توظيف الموارد المالية الفائضة ويمنعها من التجمد والبقاء عاطلة. فهو يسهم في تشكيلها في مجالات مفيدة للفرد والمجتمع.
فأهمية الاستثمار العقاري إذا تنبع من أهمية ناتج الاستثمار فيه بكل أنواعه فهو سلعة استهلاكية لأنها تقدم للإنسان المأوى والمسكن. ورأسمالية لأنها تساعد مستخدميه في الكثير من العمليات الانتاجية المختلفة.
حينما أنظر اليوم وبعد خبرتي الطويلة في هذا المجال أجد ان الاستثمار في العقار يتجاوز المفهوم الضيق والمتعارف عليه بين الناس إلى أبعاد عميقة تدخل في مفصل الاقتصاد العام لكل مجتمع. ولعل هذا ما دعاني إلى تخصيص هذا الجزء من الكتاب للتعريف بالاستثمار العقاري وتوضيح كافة التفاصيل المهمة في هذا العالم الكبير.
الكل اليوم في عالمنا كما هي الحال في الأمس يبحث عن المستقبل الآمن والحياة الآمنة أيضاً. والكل يسعى إلى تحقيق ذلك من طرق شتى. وحينما تسألهم عن الكيفية التي يتبعونها يجمع معظمهم على أن العقار هو الذي يحقق هذا الهدف.
فهل العقار بالفعل يمتلك من الخصائص ما هو كفيل بتحقيق الأمان لحياة الناس؟.
وإذا كان كذلك فما هي هذه الخصائص والمميزات التي تجعل من العقار سلعة يتهافت عليها الكثير من الناس؟.
حينما نبحث عن تعريف مناسب للاستثمار العقاري نجد أنه لا يخرج عن كونه تنمية ثروة. وهذه التنمية تحدث بتحويل الثروة هذه إلى أصول منتجة على هيئة أراض ومبان متاحة للاستغلال لمختلف الأغراض.
والعقار شأنه شأن السلع الأساسية الأخرى يستمد خصائصه وميزاته من المكان الذي ينتج فيه ألا وهو السوق العقاري ولذلك حينما نبحث عن أهم ما يميز الاستثمار العقاري من خصائص نجد انها تأخذها من العقار نفسه ومن سوقه الذي يروج فيه.
فالعقار يملك الكثير من الخصائص التي تجعله مميزا عن بقية السلع الأخرى.
فهو يتميز بالثبات والاستقرار ولعل هذا أول ما يعدو الناس للاسثمار فيه لأنه يوفر لممارسه فسحة من الزمان لا تجدها في الكثير من السلع الأخرى. ولعل هذه الميزة هي التي تجعل المستثمرين العقاريين يراوحون أمكنتهم خاصة إذا أصابوا فيه شيئاً من النجاح. فالعقار سلعة تمنع المستثمر فيه من القفز إلى مجال آخر.
كذلك نجد أن أسعار العقار تتجه بوجه عام إلى الارتفاع دوماً خاصة حين تراقبها على مدى طويل.
وذلك يرجع إلى أسباب عدة منها: النمو السكاني، وزيادة الدخل، ولذا على المستثمر في المجال العقاري أن تكون له نظرة مستقبلية خاصة حين يدخل هذا المجال لا سيماً عند شرائه لأرض ما، فعليه أن لا يقصر نظرته إلى ما يشتريه من أرض على رؤيته لحاضره بل عليه أن تكون له نظرة إلى ما ستكون عليه هذه الأرض في المستقبل.
فالأرض لها صفة الاستقرار فهي غير قابلة للهلاك كالمباني مثلاً، ثم هناك صفة الفردية التي تجعل من كل قطعة أرض مختلفة عن الأخرى.
في المقابل هناك من الخصائص ما يجعل بعض المستثمرين يحجمون عن الدخول في مجال الاستثمار العقاري، ولعل أبرز هذه الخصائص أن الاستثمار في العقار يتطلب ضخامة في رأس المال، فالمستثمر يتعامل مع وحدات كبيرة في الحجم والقيمة وهذه الوحدات لا يمكن تجزئتها.
هذه بعض من خصائص العقار أما بالنسبة إلى خصائص السوق العقاري فهي أننا نستطيع الجزم بوجود سوق عقاري منظم مدار مركزياً كسوق الأوراق المالية مثلاً. فالسوق العقاري عبارة عن فسيفساء متنوعة من عدة أسواف مختلفة خصائصها المكونة لها، بالإضافة إلى أننا نجد السوق العقاري بوجه عام تتأثر كثيراً باللوائح والقوانين والاجراءات الحكومية بمستوياتها جميعها، وهذا كثيراً ما يجعلها عرضه لما تنص عليه هذه الأنظمة من التعليمات التي قد يؤي تغيير جانب منها إلى إبطال إتمام بعض الصفقات العقارية.
كما أن العقار كأي سلعة أخرى خاضع للعرض والطلب سوقه بالتالي يقع تحت هذا التأثير. لكن أستطيع القول هنا إن الطلب على العقار بشكل عام في تزايد مستمر لتزايد السكان في الأحوال الطبيعية كما أسلفت.
ومن هذه الخصائص يمكنني القول إن الاستثمار العقاري يحمل في جنباته الكثير من الايجابيات والمزايا والمحاذير وهو في الوقت نفسه يتطلب من المستثمر مبالغ كبيرة وهذه المبالغ قد لا يمكن تجزئتها في أحيان كثيرة هذا من ناحية.
ومن ناحية أخرى نجد أن العقار عبارة عن مال مجمد وتسييله عند الحاجة إليه قد لا يتوافر بالكيفية والكمية المناسبتين، كما أنه قد يتطلب في كثير من الأحيان إجراءات معقدة وطويلة وهو بذلك يتطلب من المستثمر فيه طول نفس بعد نظر.
في العادة يستطيع معظم الناس التفريق بين أنواع العقارات المختلفة حيث يسود في الغالب تصنيفات محددة تحدد أنواع العقارات وفق معايير واعتبارات معينة، هذه التصنيفات هي في الغالب التي يتعارف عليها الناس.
فهناك العقارات السكنية، والتجارية، والصناعية، والزراعية، والترفيهية، وعقارات المباني، والعقارات ذات الطبيعة الخاصة مثل الموانئ والمطارات، والمستشفيات، والساجد، والجامعات وغيرها، لكن يجب أن لا يغيب عن البال أن معظم هذه الأنواع تندرج تحت أنواع رئيسية أربعة، هذه الأنواع الرئيسية هي التي يتعامل بها معظم المتخصصين في مجال العقارات وهي عقار الأرض وعقار السكن وعقار المكاتب ثم عقار الأسواق.
كل هذه الأنواع من العقارات لها من الخصائص والمميزات والجوانب المهمة التي يجب على كل مستثمر مراعاتها ودراستها والتعرف عليها عن كثب قبل البدء في أي عملية استثمارية.
ولكن دعني قبل الخوض في جزئياته أذكر هنا أهم العوامل المؤثرة في قيمة العقار أياً كان هذا العقار، فهناك بالفعل مؤثرات كثيرة بعضها اقتصادي وبعضها اجتماعي بل وثقافي تعمل مجتمعة على تحديد قيمة العقار.
أول هذه العوامل الحالة الاقتصادية العامة وهنا أعني سوق العرض والطلب، وهذا بالطبع يتصل بالوضع الاقتصادي العام لدى الناس وبالتالي المنطقة التي يوجد فيها العقار وكذلك بالحالة الاجتماعية والثقافية وشرائح المجتمع العمرية التي تسكن المنطقة أو التي تستهدف العقار.
وهذا أيضاً ما يجعل العقار عرضة لعوامل الجذب والنفور من منطقة إلى أخرى، ويضاف إلى تلك العوامل توافر أو قرب الخدمات العامة والمرافق الأساسية والضرورية لكن هذا ليس كل شيء، فالمنافسة والمضاربة ضمن السوق العقاري تلقيان بظلالهما بقوة على قيمة العقار بالإضافة إلى ما يعتري نظام استغلال الأراضي من تغييرات، فكثيراً ما يقفز إلى السطح بعض الشروط والاتجاهات في نظام البناء والعمران مما قد يؤثر سلباً إو إيجاباً في قيمة العقار هذا أو ذاك.
وهذه العوامل هي المؤثرة في قيمة العقار بشكل عام.
الأسبوع المقبل: الأرض.