المسكن الاقتصادي

المقال

هناك أعداد كبيرة من المواطنين العاملين برواتب منخفضة، وهؤلاء بحاجة وسائل تمويل تجارية تتيح لهم الحصول على تملك سكن اقتصادي، وفي الوقت نفسه توفر للجهة الممولة عائداً مقبولاً، وهنا المشكلة، التي لم تحظ باهتمام كاف من السلطات المعنية بالاسكان.
هناك فئات أسوأ حالا مادياً وهي فئات لا تعمل أو دخلها منخفض جدا أو في حكم المعدوم، هذه الفئات غير قادرة على تحمل أعباء سداد أقساط تمويل منح بغرض تحقيق ربح، مهما قل مستوى العائد على التمويل، ولذا فإنها ليست معنية بهذه المقالة.
لا توجد معايير يتفق عليها الجميع للتفريق بين المستويات الدخلية، ولكن هذا لا يمنع من الاجتهاد في طرح رأي، راجياً ألا يبتعد كثيرا عن رأي الأكثرين: المقصود بذوي الدخل المنخفض أصحاب الدخول التي تبلغ من خمسة وثلاثين إلى ستين ألف ريال سنوياً، ويعولون أسرة لا يزيد أفرادها على أربعة، ويمكن أن يزاد على هذه الحدود الدخلية مبلغ 5000 ريال سنويا عن كل فرد إضافي. هذه الأرقام تقريبية، خلاف أن الأشخاص يختلفون في ظروفهم ومسؤولياتهم الأسرية، حتى لو تماثلت أو تقاربت دخولهم.
اهمال الاهتمام بتوفير مساكن لذوي الدخل المنخفض أو ما يمكن اعتباره مندرجا ضمن مفهوم المساكن الاقتصادية قد يبرر في السنوات السابقة، ولكنه لم يعد كذلك، فكلنا يعرف تراجع دور الصندوق العقاري في تلبية احتياجات المواطنين لإقامة مساكن خاصة رغم أن سياسته في الاقراض لا تخدم في الغالب ذوي الدخول المنخفضة، في المدن الكبيرة خاصة. وهذا التراجع مصحوب بظروف اقتصادية غير سارة لا تخفى على القراء، جعلت طبقة ذوي الدخل المنخفض تكبر وتتسع سنة بعد سنة، وهي طبقة تجد صعوبة في الحصول على تمويل لامتلاك سكن تتوفر فيه مواصفات السكن الحديث الصحي، وقد كان السبيل المقدور عليه حتى الآن هو امتلاك بيت شعبي والذي تنقصه في العادة الكثير من مواصفات السكن الحديث الصحي.
استناداً إلى أنه يفترض ألا يزيد الإنفاق على الإيجار عن ثلث الدخل، فإن هذا يعني توفير تمويل لتملك مساكن خاصة على أسس تجارية لذوي الدخل المنخفض بأقساط شهرية تتراوح على وجه التقريب لا التحديد بين 900 و2200 ريال سنويا.
الأوضاع السائدة الآن في سوق العقار من حيث تخطيط ومساحة الأراضي، وكذلك نظام وأسلوب البناء عليها كلها قامت ونمت في فترة الوفرة المالية، إبان السبعينات وأوائل الثمانينات، وهي فترة ولت، لكن بقيت آثارها، ولذا فإن الأوضاع العقارية الحالية في مجملها لا تتيح تملك سكن حديث صحي لقطاع عريض من المواطنين يعدون من ذوي الدخول المنخفضة، حيث إن مجموع أقساط الأرض غير المبنية السنوية لوحدها يبلغ عشرات الآلاف من الريالات، فكيف لو أضيف البناء، أو نظر إلى أقساط الأراضي المبنية (الفلل ونحوها). وهي أقساط يستمر دفعها في العادة على سنوات كثيرة قد تزيد على عشر سنوات.
يجري في الوقت الحاضر العمل على تأسيس أكثر من شركة للتمويل العقاري. وليست لدي معلومات يعتمد عليها حول ما تنوي هذه الشركات عمله لذوي الدخول المنخفضة في الحصول على سكن مناسب بأسعار مناسبة من خلال توفير أساليب تمويل مرنة تتناسب مع دخولهم، بالإضافة إلى تقديم الخدمات والاستشارات المتعلقة بهذا السوق.
السؤال الذي يمكن القول أنه يواجه أو يوجه إلى السلطات البلدية والإسكانية وشركات التمويل العقاري الوليدة المهتمة بتوفير السكن الشخصي (وكذلك غيرها من مصادر التمويل العقاري مثل صندوق التنمية العقارية) هو:
'' كيف العمل على تأمين مسكن صحي حديث بميزانية يتحملها ذوو الدخل المنخفض؟
هناك ركنان أساسيان: تكلفة الأرض وتكلفة البناء، وكل ركن من هذين الركنين يعتمد على ويرتبط بجوانب ومسائل كثيرة جدا، من المهم دراستها ومناقشتها من قبل العقاريين والمهندسين والمهتمين بشؤون التمويل والإسكان، والسلطات المعينة بشئون السكن وظروف ذوي الدخل المنخفض، بهدف الإجابة على السؤال السابق أي بهدف تطوير أو ابتداع وسائل تعمل كلها أو بعضها على أسس تجارية لكنها تتصف بأنها ميسرة في متناول ذوي الدخل المنخفض.
من المؤكد أن:
1 المسكن الميسر لذوي الدخول المنخفضة يتطلب إلغاء أو تقليص بعض المرافق المنزلية التي اعتدنا عليها، وكذلك مساحاتها (كمساحة الأرض، وعدد ومساحات مجالس وصالات الجلوس)، كما يتطلب النظر في تصاميم البناء وعدد الأدوار، وتبعا لكل ذلك ستتأثر أساليب المعيشة والحياة.
2 الحاجة قائمة لتصميم مساكن مبسطة كثيراً، وتنفذ بالجملة للحصول على ما يسمى بوفورات الحجم الكبير (انخفاض تكلفة الوحدة عند اتساع الانتاج).
'' ما تقدير الزيادة في نسبة التملك السكني الاقتصادي؟
- من المؤكد أن نسبة الملكية ستزيد، ونسبة الزيادة متوقع أنها عالية، ولكن ما مقدار هذه الزيادة خلال عدد محدد من السنوات: عشرون بالمئة؟ ثلاثون بالمئة؟ الإجابة صعبة، أولا لا توجد بيانات عن تملك السكن في المملكة تساعد على تقدير الزيادة.
ومن جهة أخرى، هناك عوامل كثيرة مؤثرة على تغير نسبة التملك بغض النظر عن وجود أو عدم وجود بيانات، وتدور هذه العوامل على قضية صعوبة أو لنقل استحالة حصول كل طرف من الطرفين الممول والمتمول على معلومات كاملة عن الطرف الآخر وعن السوق المالي والسوق العقاري.
ومهما يكن الأمر، فيكفينا في وضعنا الحاضر أن نعرف أن نسبة الملكية ستزيد وأن الزيادة ذات بال، والحديث يطول.