18 % زيادة في أسعار أراضي البناء بجدة خلال 2010

كشف تقرير عقاري متخصص عن سوق الإنشاءات في المملكة أن زيادة اسعار اراضي البناء تعتبر العائق الرئيس امام عمليات التطوير العقاري، وتوفير منازل سكنية.
وقال تقرير كابيتاس وهي شركة تابعة للمؤسسة الإسلامية لتنمية القطاع الخاص، مستفيدةً من تجربتها وخبرتها في سوق العقارات المحلي: إن أسعار الأراضي الآخذة بالارتفاع هي العائق الأكبر أمام توفير مخزون من المنازل، ولا سيّما المنازل ذات أسعار معقولة، في السوق. وبالإشارة إلى تقريرٍ حديثٍ أعدّته مجموعة سامبا حول العقارات، ذكرت كابيتاس أنّ معدّل الأسعار المطلوبة للأراضي ارتفع في العام 2010 عن العام الذي سبقه بنسبة 18.3% في جدة و20.2% في الخبر. في شمال الرياض قفزت أسعار الأراضي بمعدل 29.3% عن العام السابق. على أساس سنوي، ارتفعت أسعار الأراضي شرق الرياض بمعدّل 14.3%. ونتيجةً لذلك، تستهدف 70% من المنازل القائمة فئة العشرة بالمئة العليا من الأسر بحسب الدخل.
ويقول وحيد سريج، نائب الرئيس التنفيذي في كابيتاس جروب الدولية: «إنّ مزيج أسعار الأراضي المرتفعة والنقص في الوحدات الأصغر حجمًا فاقم مشكلة الإسكان. أظهر أنّ أسعار الفيلات الأصغر ترتفع أسرع من أسعار الفيلات الأكبر، وأكّد المطوّرون في جدة، مثلًا، أنّ الفيلات ذات الأسعار المعقولة والتي تبلغ مساحتها 350 مترًا مربّعًا والمبيعة ب 900 ألف ريال سعودي منذ ستة أشهر، تُباع عمومًا اليوم بما يزيد على 1.2 مليون ريال سعودي.
وأشارت كابيتاس إلى أنّ عائقًا آخر أمام زيادة توفير المنازل هو النقص في الحصول على تمويل لأعمال البناء من البنوك. ووفقًا لتقديرات كابيتاس، فإنّ تطوير ما يقدّر ب 60-70% من مخزون المنازل ذات الأسعار المعقولة سيقع على عاتق صغار المطوّرين الذين يعجزون عن تلبية متطلبات رؤوس الأموال والرهون الضرورية للتأهّل للحصول على تمويل مصرفي. في حين تمت الموافقة على عملية البيع على الخرائط، وهي آلية يستخدمها المطورون لزيادة رؤوس الأموال لتمويل أعمال البناء، على أساس كل مشروع على حدة في المملكة، ليس الخيار عمليًّا بالنسبة إلى صغار المطورين الذين يستهدفون مشاريع يضمّ كلٌّ منها أقل من 50 وحدة.
* عمليات التخطيط
وأضاف سريج: «ليست البنوك في المملكة حاليًّا شديدة الاستجابة لتوفير التمويل لأعمال البناء لهؤلاء اللاعبين الصغار. فالمشاريع التي دون 100 مليون ريال سعودي لا تظهر على ردارات البنوك. وحتى تلك المشاريع الأكبر التي تحصل على تمويلٍ من البنوك لا تستطيع ذلك عادةً إلّا على أساس مجازفة الشركات الراعية، ما يترك اللاعبين الأصغر حجمًا خارج اللعبة فعليًّا».
وكذلك، فإنّ البيروقراطية أبطأت عملية توفير المنازل. وبحسب تقرير كابيتاس، في حين أنّ عدة بلديات قامت بمحاولات لأتمتة أقسام من عمليات التخطيط، والموافقة، والإتمام، تبقى هناك حاجة ماسة إلى أنظمة شاملة بما في ذلك تسجيل الأرض، وسند الملكية، وإذن التخطيط، ومراقبة وإتمام أعمال البناء، بالإضافة إلى خدمات أخرى هي حاليًّا من اختصاص الدوائر البلدية. وبحسب ما ورد في التقرير، فإنّ كابيتاس أشارت إلى أنّ الأسواق العقارية المتطورة كسنغافورة نجحت في التغلب على هذه العوائق من خلال تطبيق حلول مؤتمتة لا تيسّر المطوّرين فقط بل أيضًا المستخدمين النهائيين والشارين. بالنظر إلى التحديات الهائلة التي تواجه قطاع الإسكان، من الضروري أن تسرّع المملكة عملية أتمتة العقارات لتحقيق أهدافها الطموحة. في حين بدأ ذلك، تبقى الحاجة إلى متابعة سريعة للأمر وجعله أوسع نطاقًا وأشمل.
وأخيرًا، أوصت كابيتاس بضرورة تغيير في اسلوب المطور المحلي من التركيز فقط على بناء منازل إلى تحقيق نماذج تخطيط رئيسي مستدامة توفّر حلولًا شاملةً عبر دمج المنازل، والمنتزهات، والمباني المجتمعية معًا في مشروعٍ واحد. ووفقًا لكابيتاس، فإنّ خطوة باتجاه نماذج تنمية مستدامة في المجتمع ستتيح للمطورين تلبية احتياجات المواطنين والمحافظة في الوقت عينه على هوامش على التنمية الكلية من خلال إنشاء تدفقات مداخيل متعددة. ويمكن تحقيق ذلك من خلال دمج العناصر التجارية والمنازل المعدة لذوي الدخل المتوسط في مشاريع تنمية. بهذه الطريقة، فإن تكاليف بناء مساحات مشتركة وأبنية مجتمعية كالمنتزهات والمراكز المجتمعية، بالإضافة إلى الوحدات ذات الأسعار المعقولة وكلفة الأراضي المتزايدة باستمرار يمكن تحمّلها بواسطة الهوامش الأعلى التي جرى التوصل إليها من منازل ذوي الدخل المتوسط إلى منازل ذوي الدخل المرتفع وتدفّق دخل متكرر من الوحدات التجارية.
* علاقات استراتيجية
وقال نفيد صديقي، الرئيس التنفيذي لكابيتاس جروب الدولية: «إنّ التخطيط، والتصميم الفعال والشامل، والتركيز المستمر على المحافظة على الأصول التي تُعتبر جزءًا لا يتجزّأ من التخطيط الرئيسي في المجتمع تتطلب خبرةً غير موجودة حاليًّا في الأسواق السعودية». وبهدف ملء هذا الفراغ في المملكة أقامت كابيتاس جروب الدولية علاقات استراتيجية مع خبراء تقنيين عالميين قاموا بتنفيذ مشاريع بناء مجتمعية على نطاق واسع في الخارج. وأضاف صديقي: «كنا حذرين جدًّا في انتقاء الشركاء المناسبين الذين يملكون خبرةً في الأسواق الأحدث التي أظهرت بعض المميزات الواضحة في السوق السعودي».
وبرّر التقرير أنّ وقع الاستعانة بخبراء من الخارج سيكون مضاعفًا من حيث أنّه لن يسرّع فقط تسليم مشاريع الإسكان في المملكة، بل سيرفع أيضًا مستوى المقاولين المحليين.