عدالة السعر والتعويض .. هاجس السكان في تطوير العشوائيات منهجية التصرف في العقارات العامة

يتم تحديد أراضي الأمانة البلدية من طرق قائمة وبرحات وأراض بيضاء وحدائق عامة ومواقف سيارات وخدمات بلدية أُخرى في المناطق المراد تطويرها على خرائط وفق المسح العقاري، وتحسب مساحاتها الاجمالية. وتتنازل الأمانة عنها الى شركة التطوير، وذلك بناءً على المنافسة والسعر الأعلى المقدم من المطورين المتنافسين. اما الوحدات العقارية العائدة لأملاك الدولة (منفعة وزارة المالية أو أي جهة حكومية أخرى) يتم التنازل عنها لصالح الأمانة او البلدية أو الشركة التابعة لها للدخول بها كحصة عينية في شركة التطوير وعلى الأمانة أو الشركة التابعة لها توفير مواقع بديلة لهذه الوحدات لا تقل مساحتها عن المساحة القائمة لها. اما الوحدات العقارية المملوكة لجهات خدمية حكومية وعامة ففي حال الحاجة إلى توفير مواقع إضافية للمرافق العامة أو زيادة مساحات مواقع القائم منها وفق مخطط التطوير المعتمد فعلى الجهة المعنية بالمرفق العام شراء الأراضي المخصصة والزائدة عن مساحة ما تملكه في منطقة التطوير على أن توفر الاعتمادات المالية اللازمة وأن تعطي الجهات المعنية هذه الاعتمادات الأولوية اللازمة تحقيقا للأمر السامي رقم 783 / م ب بتاريخ 17/1/1428ه. وفيما يتعلق بالعقارات غير المعروف ملاكها والتي لم يراجع أصحابها يتم حصرها حسب المسح العقاري والإعلان عنها بالصحف المحلية ومقر الأمانة وكذلك في منطقة التطوير وإذا لم يظهر لها ملاك شرعيون خلال ثلاثة أشهر من الإعلان تصدر المحكمة صكوكا بتمليكها لصالح الأمانة أو الشركة التابعة لها للدخول بها كحصص عينية في شركة التطوير، وإذا تقدم مالك بمستمسك شرعي لأي وحدة عقارية فيتم تعويضه وفق تقدير لجنة تقدير تعويض العقارات في ذلك الوقت (وقت إجراء المسح العقاري لكامل المنطقة)، أو يعطى أسهما في شركة التطوير وفق القيمة المقدرة وقت إجراء المسح العقاري وبسعر السهم الأساسي. ويتم حصر ملكيات الغُيَّب والأجانب حسب المسح العقاري. الوحدات العقارية الخاصة والأوقاف يعد المسلك المأمول والمتوقع من الملاك هو المشاركة في شركة التطوير حيث إن التطوير سوف يرتقي بالمنطقة ويرفع من قيمة الأملاك، ويتيح للملاك الفرصة للاستفادة من مزايا ومنافع التطوير، والخيارات المتاحة للمالك تستند على قيمة عقاره المقررة من لجنة تقدير تعويض العقارات عند تاريخ المسح العقاري، وتشتمل الخيارات المتاحة للمالك المشاركة كمساهم في شركة التطوير بأسهم وفق القيمة المقررة تقدير تعويض العقارات او بيع عقاره إلى شركة التطوير وفق القيمة المقررة من لجنة تقدير تعويض العقارات أو البيع لأي مشترٍ آخر، ويكون للمشتري الجديد حق المشاركة في شركة التطوير بنفس القيمة التي يتم تقديرها للعقار من قبل لجنة تقدير تعويض العقارات. واذا رفض المالك أي من الخيارات السابقة (المشاركة في شركة التطوير أو البيع للشركة أو لمشترٍ آخر) فيعد عقاره ملكية ممتنعة تعالج وفق هذه اللائحة. الملكية الثابتة بصك وفي حالة توافر ملكية ثابتة بصك شرعي لحائز العقار فيتم التعامل معها وفق عدة خيارات اذ يكون لمالكها حق المشاركة في شركة التطوير أو البيع لها أو لغيرها فإن رفض أي من ذلك فتعامل كملكية ممتنعة وإذا كانت ملكية الوحدة العقارية شائعة ومشتركة بين عدة ملاك يمكن اتفاقهم، سواء بتكوين شراكة بينهم أو بيع بعضهم لبعض، أو اتفاقهم مع مستثمر مع التزامهم بالمشاركة في التطوير ودفع تكاليف التطوير فيمهلون لتحقيق ذلك مدة 6 شهور فإن لم يتفق أصحابها فتعامل كملكية ممتنعة وتنزع الأمانة ملكيتها لصالح شركة التطوير مع إلزام شركة التطوير بسداد القيمة وفق هذه اللائحة، وفي حالة موافقة البعض وامتناع البعض فتنزع الأمانة حصة الممتنع لصالح شركة التطوير ويمنح باقي الشركاء أولوية في شرائها، فإن قبل البعض ورفض البعض فتملك لمن قبل وإن رفضوا جميعاً تملكها يكون لشركة التطوير الحق في تملكها مع دفع التعويض وإذا كانت ملكية الوحدة العقارية مشتركة بين مرافق عامة وأوقاف وملاك متعددين يتعذر تراضيهم واتفاقهم فتعوض شركة التطوير أصحاب الأوقاف والأملاك الخاصة وتؤول الوحدة العقارية لأملاك شركة التطوير للتصرف بها. الحيازة بدون صك في حالة حيازة العقار بدون صك على أراضٍ عامة يحصل المواطن على كروكي معتمد للأنقاض من الأمانة حسب المسح الذي تقوم به شركة التطوير ويقوم بموجبه باستخراج صك بالأنقاض. ويحق للمواطن بعد استخراج صك الأنقاض المشاركة بقيمة الأنقاض التي تقدرها لجنة تقدير تعويض العقارات في شركة التطوير أو يحق له البيع للغير بأي سعر وبشرط أن يعلم المشتري الجديد أن مقدار مشاركته هو بقيمة ما قدرته لجنة تقدير تعويض العقارات سابقا، أو يجوز أن يحصل على مسكن بديل يعادل قيمة التعويض عن الأنقاض تقوم شركة التطوير بتوفيره له مع تحمله للفرق بين قيمة التعويض عن الأنقاض وقيمة المسكن البديل. وفي جميع الأحوال تؤول ملكية الأرض التي عليها الأنقاض لصالح شركة التطوير كحصة عينية للأمانة أو الشركة التابعة لها في مشروع التطوير. الحيازة بدون صك على أرض مملوكة للغير في حالة حيازة العقار بدون صك على أراضٍ مملوكة للغير يقوم مالك الأرض الأصلي (حال ثبوته شرعاً) بتقديم صك خاص بملكيته للأرض بموجب كروكي معتمد من الأمانة ويحق للمالك المشاركة في شركة التطوير بقيمة الأرض حسب ما تقدره لجنة تقدير تعويض العقارات، أو يبيع الموقع لأي مشترٍ آخر أو جهة شريطة أن يعلم المشتري الجديد أن مقدار مشاركته هو بقيمة ما قدرتها اللجنة سابقاً، وإن رفض المالك أياً من ذلك، فيعامل عقاره كملكية ممتنعة وفق بنود هذه اللائحة وتنزع ملكية أرضه لصالح شركة التطوير وفق القيمة المقدرة من لجنة تقدير تعويض. التعامل مع ملاك العقارات في المنطقة التاريخية يتم تقدير جميع العقارات من قبل لجنة تقدير تعويض العقارات ويحق للملاك أي من الخيارات التالية : أ -المشاركة في مشروع التطوير بالقيمة التي تقدرها لجنة تقدير تعويض العقارات. ب -البيع لشركة التطوير بالقيمة التي تقدرها لجنة تقدير تعويض العقارات، ويحق له البيع لأي جهة أخرى شريطة أن يعلم المشتري الجديد بأن الخيارات المتاحة له هي -بقاء الملكية في حيازة المالك شريطة التزامه بصيانة عقاره وترميمه وفق المواصفات المقررة في مشروع التطوير والسماح له باستعماله وفق ما هو مسموح به بأنظمة البناء المعتمدة لمشروع التطوير. د -إذا رفض المالك أيا من الخيارات السابقة أو لم يكمل أعمال الترميم لعقاره خلال عام من إشعاره القيام بذلك من قبل الأمانة أو الشركة التابعة لها فيعد عقاره مضارا ومعرقلا للتطوير ويتم نزع ملكية العقار من قبل الأمانة لصالح شركة التطوير ويعوض المالك بالقيمة المقررة من لجنة تقدير تعويض العقارات الساري المفعول عند إجراء المسح العقاري وفق إجراءات نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة. مراجعة الجوانب الشرعية للملكيات يتم معالجة العوائق المعترضة لأعمال التملك والإفراغ للأملاك والأوقاف وفق آلية على النحو التالي: -تكوين لجنة شرعية من المحكمة الشرعية والعدل وعضوية مندوب من الأمانة أو الشركة التابعة لها، تتولى مراجعة الجوانب الشرعية للملكيات الواقعة في منطقة التطوير وعلى الأخص صكوك الملكيات والإخراج الشرعي لشكل المشاركة بين الملاك وشركة التطوير وحقوق وواجبات الشركاء. وتبدي اللجنة الرأي الشرعي في التعامل مع الأشكال المختلفة للملكيات بالمنطقة بما يحفظ الحقوق ويسرع من عملية التطوير. ويكون من اختصاص اللجنة استكمال الإجراءات الشرعية المطلوبة بالإفراغ لصالح الجهة التي تحدد حسب آلية التطوير ومقتضياته لجميع العقارات المشمولة بالمشروع. - إصدار صكوك للعقارات التي لا توجد لها صكوك تملك حالياً بعد تطبيق الإجراءات الشرعية والنظامية. - إضافة الذرع للصكوك التي لا يوجد بها ذرع. - إضافة الذرع للعقارات المنزوع منها أجزاء في السابق للمصلحة العامة بموجب كروكيات نزع الملكية أو من واقع الطبيعة. - معالجة تملك القصر أو الأجانب أو الأملاك غير المعروف أصحابها، وإصدار الإذن الشرعي المطلوب لبيع حصصهم. - فرز الملكيات المشتركة - معالجة أي معوقات أخرى ضمن الإجراءات الشرعية والنظامية. - سرعة نقل وإفراغ الملكيات أعلاه وملكيات الراغبين في المشاركة في المشروع إلى شركة التطوير. آلية تعويض الملاك عن قيمة الإيجار تقدر لجنة تقدير تعويض العقارات، بنفس الوقت الذي تضع به أسس وطرق تثمين العقارات وفق المادة 26 من هذه اللائحة، قيمة الإيجار السنوي المستحق للوحدات العقارية للأملاك الخالية من الشوائب والمنازعات والسليمة والصالحة للاستعمال فقط. وذلك بواقع الحال عند تقدير قيمتها ويعوض الملاك بصكوك شرعية والراغبين في المشاركة في مشروع التطوير بقيمة عقاراتهم المملوكة لهم بمنطقة التطوير، عن قيمة الإيجار المستحق لعقاراتهم وفق ما تقدره لجنة تقدير تعويض العقارات حسب البند السابق وذلك للفترة التي تبدأ من تاريخ إخلاء وإزالة عقاراتهم والمحدد من شركة التطوير إلى أن يتم تطوير المشروع أو تداول أسهمه، أيهما أقرب وتخصم قيمة الإيجارات المدفوعة من أرباح الأسهم لاحقاً أو من قيمة الأسهم عند بيعها. وفي حال رغبة المالك بيع حصته من الأسهم التي دخل بها شركة تطوير كحصة عينية عن قيمة عقاره، فيحسم ما تم دفعه له من قبل شركة التطوير كتعويض عن الإيجار من سعر الأسهم وقت البيع. ولا يشمل تعويض الملاك عن قيمة الإيجار لأي مبنى غير مؤجر أو مهجور أو آيل للسقوط أو خرب أو غير صالح للاستعمال بصورة آمنة وصحيحة وذلك وفق ما تقره لجنة تقدير تعويض العقارات. معالجة الحالات الممتنعة عن المشاركة في التطوير في حالة رفض مالك عقار أو أي عدد من الملاك المشاركة في مشروع التطوير بقيم عقاراتهم المقدرة من لجنة تقدير تعويض العقارات وفق المادة 26 من هذه اللائحة، أو بيع عقاراتهم لمشترٍ تتم معالجة حالات الملكيات الممتنعة وفقاً للإجراءات الآتية :- أ -الملكية الممتنعة التي تقع في الشوارع أو الساحات أو المرافق الجديدة : يتم نزعها لصالح شركة التطوير وفقاً لإجراءات النزع الحكومية المعتادة والاستناد إلى التقدير المقرر من لجنة تقدير تعويض العقارات عند إجراء المسح العقاري، ويتم دفع تعويضات النزع بواسطة شركة التطوير وتتنازل بذلك الأمانة عن الملكية المنزوعة لصالح شركة التطوير. ب -الملكية الممتنعة التي تقع داخل المواقع الاستثمارية الجديدة ولا يمكن معالجتها تخطيطيًا :يتم العرض على جميع ملاك الموقع (البلوك) لبيع كامل الموقع الجديد في مزاد علني تحت إشراف الأمانة التي تقوم بتوزيع ثمن البيع على الملاك حسب نسبة أقيام عقاراتهم المقدرة من لجنة تقدير تعويض العقارات عند إجراء المسح العقاري بعد حسم قيمة الشوارع والمرافق على أن يتحمل المشتري تكاليف التطوير التي تقدرها الأمانة /البلدية. ج - الملكية التي ترفض المشاركة أو البيع لشركة التطوير أو البيع لآخرين أو البيع بمزاد علني :هي ملكية مضارة ومعرقلة للتطوير، لذا تقوم الأمانة بنزعها لصالح شركة التطوير وفق إجراءات نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.